アパート経営で陥りがちな10の問題

アパート経営をする上で陥りがちな問題とは主にどのようなものでしょうか。ここでは「あらかじめ対策を講じるべき問題」と「アパート経営そのものにかかわる問題」に二分して考えてみます。こうすると、実際に経営を始める前からさまざまな壁に突き当たることがわかります。例えば、資金の一部あるいはすべてをローンで確保する方も多いと思いますが、ローンもただ返済すればいいというわけではありませんので、この段階から問題・リスクは発生しうるのです。不動産は流動性が低い、一言で言ってしまえば「手放そうと思ってもなかなか手放せない」性質がありますので、事前に諸々の問題・リスクを洗い出してよく検討しないと取り返しのつかないことになってしまう可能性があります。ぜひ本記事をご一読いただき、ご自身の考えるプランと擦り合わせみてください。

あらかじめ対策を講じるべき問題

 『お金』に直接関わる問題として主に「資金」「ローンの金利アップ」「空室リスク」「立地」が挙げられます。アパート経営をする際、建物代や土地代以外にも、税金、不動産仲介業者に支払う仲介料などが発生し、これらの出費だけで全体の一割弱を占めるケースも決して稀ではありません。資金を変動金利型ローンでまかなった場合は、数年後には金利が上昇しますので返済が厳しくなります。空室リスクについては言うまでもありませんが、入居人の転居があれば空室は必ず発生しますので、ある程度致し方ない問題ともいえます。もちろん、地方や郊外にアパートを構えても、人口減少に伴って空室リスクが高まります。 対策としては、あらかじめ必要資金を全て洗い出し、変動金利型ローン返済にあたっては可能な限り繰り上げ返済をしてリスクを減らすようにします。空室リスクは完全に回避できるものではありませんが、賃貸管理会社の「空室保証サービス」を利用すればある程度収入減を食い止めることができます。

アパート経営そのものにかかわる問題

 『アパートそのもの』に関する問題としては「老朽化」「物件の欠陥」「入居者トラブル」「家賃滞納」「火災・災害」「管理会社の倒産」などさまざまなものが挙げられます。 建物の老朽化は避けられないことですし、そもそも購入したアパートが欠陥物件だった、というケースもあります。入居者トラブル・家賃滞納は入居者側から発生するものですが、経営上無対策でいるわけにはいきません。火事や地震も同様です。そして、頼りの管理会社が倒産すれば手間や回収不可能となる費用が発生します。 これらの問題を避けるため、まずは立地条件を厳選しましょう。中古物件を購入する時は修繕費などを計算に入れ、欠陥物件を購入してしまった場合に備えて知識を養う必要があります。悪質な入居者トラブルや長期間の家賃滞納には法的手段に訴えざるを得ない場合がありますので、管理会社は実績のあるところにしましょう。これは管理会社倒産リスクの回避にもつながります。災害等に備えて保険加入とともに物件も防災性に優れたものを選びましょう。

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